房企迎巨变:百余只地产股飘绿 万科只求“活下去”

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2018-10-09

  万科大楼中新经纬摄  一次是2018年6月,在郁亮看来,住房全面短缺时代已结束,房价告别单边快速上涨时代,他说“万科要告别房地产”。 话音未落,万科深圳分公司更名为“深圳万科发展有限公司”。

  自此,“地产”两个字仿佛成了烫手山芋,各大地产商纷纷与其撇清关系。   另一次就是前不久的月度例会上,郁亮直言:“未来三年要把‘活下去’作为基本要求”。 他在发言中强调回款目标的达成,“6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。 ”  除此之外,郁亮还指出,风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整,“做了三年还没做成的业务不要再做。

”他给万科指明了四个字的出路“收敛聚焦”。   郁亮看到了房地产市场和政策都在发生全方位的变化,从限购限贷到限价限售的常态化,从限商贷到限公积金,从限土地拍卖到限房企融资,整个楼市进入冰封时代,房企既有的模式显然走不通了。   板块全线飘绿谣传已成警示  随着今年以来房地产行业利空消息不断,即便房企为稳住股价频频出招,却难掩地产股“跌跌”不休之势。 东方财富网数据显示,截至9月27日收盘,该板块下跌幅度为%,且有115只相关股票下跌,上涨股票仅13只。

  与此同时,一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。 尽管相关部门很快辟谣,否认正在研究取消商品房预售制,但人们仍然认为,这条消息对于房地产企业而言,既是警示也是提醒。   就房地产股票是否还有投资价值,私募排排网对国内私募机构展开调查,%私募认为房地产股票明显低估,随着大盘走稳,依旧具备投资价值,%私募则表示,估值不高并不代表房地产股票就值得投资,%私募则表示不好判断。   与很多行业相比,房地产这个本应是“重投资”的业务,实际上可以非常“轻”。

比如,行业最著名的“456”(房企要求拿地后4个月开盘,5个月资金回正,6个月资金再投资),甚至更为激进的“345”,都意味着资金的回正周期可以做到非常的短。 这个回正周期要远远超过很多的“轻资产”行业。   中原地产分析师张大伟对中新经纬客户端(微信:jwview)表示,商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。 他说,房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。

从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。

  房地产行业的预售制度起源于20世纪50年代的我国香港地区。 内地的房地产制度学习借鉴了大量的香港的制度和实践,预售制度就是其中之一。

在1994年前后通过的《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》和《商品房预售管理办法》等法律文件中,预售制度被正式确立。

  对于预售制度的取消这一猜测,张大伟对中新经纬客户端(微信:jwview)认为,虽然全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。 他说,从历史情况来看,预售制度的确存在很多问题,当下房地产市场的质量问题、交付问题等,基本都与预售制度有关。

预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。

  “短期来看,取消这一制度的可能性不大。

”张大伟补充道,因为当下房地产市场依然是中小企业占大多数,龙头房企并不多,当下取消预售制度,有利于资金宽裕的国企及大企业,对小企业来说则是灭顶之灾。

  在业内人士看来,今年以来,在金融环境“去杠杆”“防范系统性风险”的情况下,预售制度带来的经营性现金流,对房地产行业而言更加弥足珍贵。 在经营处境尴尬的地产行业中,加快销售、加快回款才是地产行业真正度过寒冬、保障现金流的关键。

  “金九”失色“银十”能否来?  对楼市的悲观预期也反映在了9月的成交量上,以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。

据中原地产研究中心9月的统计数据显示,以北京为例,已经入市的20期限竞房项目为9826套,网签了1633套,网签比例只有%。 不过,由于网签的滞后性,截至9月25日,实际销售有40%左右。